今年、不動産を売却された方へ
売れて、ほっとした。
でも、手元に残る金額は、まだ決まっていません。
買ったときの金額を示す資料を探すこと。
使える特例を、正しく選ぶこと。
この2つで、納める税金と手元に残る金額が変わります。
例：3,000万円の売却で、当時の金額を1,500万円と示せれば、税の負担はおよそ270万円下がります。
税理士・FP 山本 直輝
今年、不動産を売却された方へ
買ったときの金額を示す資料を探すこと。
使える特例を、正しく選ぶこと。
この2つで、納める税金と手元に残る金額が変わります。
例：3,000万円の売却で、当時の金額を1,500万円と示せれば、税の負担はおよそ270万円下がります。
税理士・FP 山本 直輝
不動産を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります（この利益を譲渡所得といいます）。ただ、使える特例をきちんと当てはめられるかどうかで、手元に残るお金は大きく変わります。まずは、いくら残るのかを知るところからです。
やっかいなのは、特例の多くがご自身で選んで申告書に書くもので、出したあとから選び直せないことです。
たとえば、こうしたご相談をよくお受けします。
⏱ 申告期限は、売った年の翌年3月15日です（土日祝にあたるときは、次の平日まで）。特例には、確定申告書に必要な明細や証明書を添えることが条件になっているものがあります。期限に遅れると、加算税や延滞税がかかります。ただ、それ以上に気をつけていただきたいことがあります。一度出した申告書を、あとから「やはりこの特例を使う」と変更することはできません。
何十年も暮らした家。親が大切にしていた実家。
買い手が見つかり、契約が済み、引渡しが終わって、ようやく肩の荷が下りた——。
けれど、売却はそこで終わりではありません。翌年の3月に所得税の確定申告と納付、6月から住民税、そして国民健康保険料。売ったお金の使い道を決めたあとに、3つの支払いが順番に続きます。
せっかくの売却代金を、あとから慌てて取り崩さないために。
手元に残る金額を、使い道を決める前に知っておいてください。
不動産会社は「売る」までの専門家です。売ったあとの税金と、翌年の保険料まで見るのが、私の仕事です。
広島市中区の山本直輝税理士事務所（税理士・FP 山本直輝）が、税金だけでなく手元に残る金額を先に試算します。
4つ入れるだけで、所得税・住民税の目安と、手元に残る金額の目安が出ます。保険料や、特例の細かい条件は入っていません。保険料や特例まで含めた金額は、ご相談のうえでお出しします。
自分で申告する／税務署で聞く／税理士に頼む
どれが良い・悪いではありません。売却の中身によっては、ご自身で十分なこともあります。そのときは、正直にそう申し上げます。
| 自分で申告する | 税務署で聞く | 当事務所に頼む | |
|---|---|---|---|
| 費用 | かからない | かからない | 売却金額に応じた定額（料金表あり） |
| どの特例を使うか | 自分で選ぶ | 書き方は教えてもらえる。選ぶのは自分 | 有利なほうを試算して、理由とともにご提案 |
| 取得費が分からないとき | 5%で計算しがち | 根拠となる資料を探すよう案内される | 探し方をご案内し、見つかった資料が使えるか確認する |
| 翌年の住民税・保険料 | 通知が来て分かる | 所得税が中心 | 3つを合わせて、先に金額をお出し |
| 出したあとで困ったら | 自分で調べる | 自分で相談に行く | 通知が届いたら、数字が合っているか確かめる |
税金は、売った金額そのものにかかるのではありません。売った金額から、取得費と、売るのにかかった費用を引いた残りにかかります。
取得費とは、その不動産を買ったときにかかった金額のことです。購入代金のほか、そのときの仲介手数料や登記費用なども含みます。
ただし建物は、買ったときの金額をそのまま使えるわけではありません。住んでいた年数の分だけ目減りした金額になります（土地は目減りしません）。
ここで問題になるのが、この取得費です。
先代から引き継いだ土地、何十年も前に買った家。購入時の契約書は、たいてい残っていません。
資料が無い場合、売った金額の5%を取得費とみなす扱いがあります。3,000万円で売れば取得費は150万円です。
売った3,000万円から、取得費150万円を引いた2,850万円が、そのまま課税の対象になります。長期譲渡でも約579万円の税負担です。
取得費が分からない場合、売った金額の5%を取得費とすることができます（租税特別措置法31条の4、同通達31の4-1）。実際の取得費が5%より低いときも、5%を使えます。
実際にいくらで買ったかに関係なく、売った金額の5%で計算されます。上の例のように3,000万円の売却なら、取得費は150万円。ほとんど経費がないものとして課税されます。
・購入時の住宅ローンの金銭消費貸借契約書
・登記簿に残る抵当権の設定金額
・当時の預金通帳の出金記録
・分譲時のパンフレット・価格表
・仲介した不動産会社に残る記録
・購入時の仲介手数料や登記費用の領収書
これらを組み合わせて取得費を立証できれば、税額は大きく変わります。
建物の目減り（減価償却費）は、構造ごとに決められた割合で計算します。木造なら33年、鉄筋コンクリートなら70年をかけて目減りしていく計算です。土地は目減りしません。また、契約書に土地と建物の内訳がない場合は、こちらで合理的な方法により区分します。この分け方でも税額は変わります。
出典：国税庁 No.3258 取得費が分からないとき（所得税法33条・38条、租税特別措置法31条の4、同通達31の4-1）
税率を分けるのは所有期間ですが、数え方は「売った日まで何年」ではありません。売った年の1月1日の時点で5年を超えているかどうかで決まります。だから同じ家でも、年末に売るか年明けに売るかで税率が倍近く変わることがあります。
| 所有期間（譲渡した年の1月1日時点） | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% | 所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% | 所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5% |
| マイホームで所有10年超（6,000万円以下の部分） 6,000万円を超える部分は20.315%です | 14.21% | 所得税10%＋復興特別所得税0.21%＋住民税4% |
出典：国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／No.3208 長期譲渡所得の税額の計算／No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
仲介手数料のほかにも、実際にはいくつも費用がかかります。そして、そのすべてが税金の計算で引けるわけではありません。
ここを分けて考えないと、手取りの見込みがずれます。
| 仲介手数料 不動産会社に支払う | 売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限） |
| 印紙税 売買契約書に貼る | 1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減後） |
| 測量費 境界を確定させる | 35万円〜80万円 |
| 建物の取壊し費用 土地として売るために壊す | 木造で1坪あたり3万円〜5万円 |
| 借家人への立退料 | ケースによる |
売るために直接かかった費用が、譲渡費用として認められます。
| 抵当権を抹消する費用 住宅ローンの担保を外す | 登録免許税 不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬 1万円〜2万円 |
| 住宅ローンの繰上返済手数料 | 無料〜3万円程度 |
| 引越し費用・家財の処分費 | ケースによる |
| 売るまでの固定資産税・修繕費 | — |
| 相続登記の費用 売る前に名義を変える | 登録免許税 評価額の0.4%＋司法書士報酬 ※取得費に入る場合があります |
いちばん多い誤解が、抵当権の抹消費用です。住宅ローンが残っている家を売るときは必ず担保を外しますが、これは売却そのものではなく、ご自身の借入れを清算する手続きと扱われます。
引渡しの日で日割りし、買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金。これは税金の返金ではなく、売却代金の一部として扱われます。
つまり譲渡所得が、その分だけ増えます。売買契約書の金額だけを見て計算すると、ここが漏れます。
同じように、売却代金を分割で受け取る場合も、受け取った年ではなく引き渡した年にまとめて申告します。手元にお金が入る前に、納税だけが先に来ることがあります。
出典：国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの（所得税法33条3項）
何を売ったかで、使える特例はまったく変わります。ご自身に当てはまるものをご覧ください。
3,000万円の特別控除。所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例も重ねて使えます。買い換える場合は、控除ではなく買換えの特例を選ぶ道もあります。
被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除。適用期限は令和9年12月31日（2027年末）です。相続税を納めている場合は取得費に加算する特例（措法39）もありますが、同じ物件では重ねて使えず、どちらか一方を選びます。有利なほうを試算してお選びします。
5,000万円の特別控除か、代わりの不動産を買って税金を先送りするか。どちらか一方しか選べません。5,000万円控除のほうには、最初に買取りの申出があった日から6か月を経過した日までに譲渡していることなどの条件があります。
使っていない土地・空き地の100万円特別控除（低未利用土地等）。都市計画区域内にあり、売却代金が500万円以下（市街化区域内など一定の区域にあるものは800万円以下）であることなどが条件です。適用期限は令和10年12月31日（2028年末）まで延長されました。
2,000万円・1,500万円・800万円の特別控除がそれぞれ用意されています。事業の種類と手続きの要件で決まるため、通知書などの資料を拝見して判断します。
マイホームであれば、給与などほかの所得から差し引き（損益通算）、引ききれない分を翌年以降3年間繰り越せる場合があります。2つの制度があり、住宅ローンの要る場所が違います。
・買い換える場合…新しいマイホームに返済期間が10年以上の住宅ローンがあること（措法41の5）。売った家のローンが完済済みでも使えます。
・買い換えない場合…売った家に、売買契約日の前日時点で返済期間が10年以上のローン残高があり、売却額がその残高を下回っていること（措法41の5の2）
いずれも所有期間は5年超（譲渡した年の1月1日時点）。適用期限はどちらも令和9年12月31日（2027年末）です。なお、合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年だけ繰越控除を使えません。
それぞれ条件が違います。さらに、1年のあいだに使える控除は、全部あわせて5,000万円までです。同じ年に何件も売られた方は、この上限にも気をつけてください。
| 控除額 | どんな譲渡か | 要点 |
|---|---|---|
| 5,000万円 | 道路や公共事業のために買い取られたとき（収用等） | 代わりの不動産を買って先送りするか、どちらか一方。最初の買取り申出から6か月を経過した日までの譲渡 |
| 3,000万円 | マイホーム（居住用財産）の譲渡 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。前年・前々年に同じ特例を受けていないこと |
| 3,000万円 | 亡くなった方が住んでいた家（空き家）を売ったとき | 令和9年12月31日（2027年末）まで。昭和56年5月31日以前の建築・売却代金1億円以下。相続人が3人以上なら2,000万円 |
| 2,000万円 | 特定土地区画整理事業などのための譲渡 | 事業の種類と手続きの要件で判断 |
| 1,500万円 | 特定住宅地造成事業などのための譲渡 | マンション再生事業が対象に加わりました（令和8年度改正） |
| 1,000万円 | 平成21年・22年に取得した国内の土地の譲渡 | 取得した年が限定されています |
| 800万円 | 農地保有の合理化などのための譲渡 | 農地中間管理機構などへの譲渡 |
| 100万円 | 使っていない土地・空き地を売ったとき | 令和10年12月31日（2028年末）まで3年延長されました |
出典：国税庁 No.3223 譲渡所得の特別控除の種類／低未利用土地等および特定住宅地造成事業等の改正は個人の方が株式等や土地・建物等を譲渡した場合のあらまし（令和8年）による。記載は2026年9月時点のものです。
選び方を間違えても、あとから戻すことはできません。3,000万円控除は、使わずに申告書を出してしまうと、あとから使うことができなくなります。期限に遅れた場合より、出してしまったあとのほうが取り返しがつきません。
たとえば「3,000万円の控除があるから、売却の申告は要らない」と思い込み、医療費控除のためだけに確定申告を済ませてしまう。これだけで、3,000万円控除は使えなくなります。
ここは、おひとりで判断するのがいちばん難しいところです。迷われたら、そのままお持ちください。一緒に確かめます。
マイホームを売り、所有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年を超えていれば、3,000万円を控除したうえで、残りに軽減税率を適用できます。この2つは重ねて受けられます。
マイホームを買い換える場合、3,000万円控除（＋軽減税率）を使うか、買換えの特例で課税を先送りするか、どちらか一方です。売った年・前年・前々年の適用状況も見ます。
新しい家に入居した年の前後の一定期間に3,000万円控除を受けると、その新居について住宅ローン控除が使えません。制限を受けるのは、入居した年とその前2年、入居した年の翌年から3年——通算6年間です。目先の3,000万円控除を取ったために、その後10年以上にわたって受けられたはずの住宅ローン控除を失う——ということが起こります。
ただし相続した空き家の3,000万円控除は、この制限の対象外です。実家を空き家特例で売りながら、ご自身は家を買って住宅ローン控除を受けることができます。
公共事業で買い取られた場合、5,000万円の特別控除を受けるか、代わりの資産を取得して課税を将来に繰り延べるか、どちらか一方です。
相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。売る時期で使えるかどうかが決まります。
亡くなった方が一人で住んでいた家を、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合の特例です。「相続から3年」ではなく、その年の年末までが期限です。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、売却代金が1億円以下であることなどが条件で、耐震改修または取壊しが必要になる場合もあります。
相続した家を売られた方は、相続そのものがまだ途中ということが少なくありません。ご兄弟の間の精算、売らずに残っている土地、そして次のご自身の相続。売却の申告でお預かりした資料は、そのままそこにつながります。このページからのご依頼で構いません。必要があれば、そのときに相続の窓口をご案内します。
出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例／No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
税金より手前で止まってしまうご相談が、少なくありません。
共有の不動産をまるごと売るには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対されると、そこで止まります。相続してから何年も、話が進まないまま置かれている実家や土地は珍しくありません。
ご自身の持分だけを売ることはできます。共有持分を専門に買い取る不動産会社もあります。ただしまるごと売る場合に比べて、価格は下がるのが通例です。持分の売却をお考えでしたら、お取引のある業者をご紹介します。
法律は兄が、税金は私が。当事務所の相続・不動産の分野は、弁護士である兄（山本総合法律事務所）と組んでいます。名義をどう整理するか、誰が売るか、売ったあとの税金を誰がいくら負担するか——これらは切り離して決められません。法律のご相談は兄の事務所へおつなぎし、税金は当事務所で承ります。必要に応じて司法書士とも連携します。一から経緯をお話しいただく手間はありません。
まるごと売るのか、持分だけ売るのか、共有を解消してから売るのか。どれを選ぶかで、税金も手取りも変わります。売る前にご相談いただければ、そこから一緒に考えます。
国民健康保険・後期高齢者医療に加入している方は、売った翌年度の保険料が上がります。保険料は前年の所得で決まるためです。
お勤め先の健康保険（協会けんぽ・健保組合・共済）の方は、上がりません。給与と賞与で決まるためです。
不動産を売られる方には、退職後に国民健康保険へ移られた方が多くいらっしゃいます。税額だけを見て使い道を決めると、翌年度に足りなくなることがあります。
保険料の所得割は、前年の所得をもとに計算されます。譲渡所得が加わると、翌年度の保険料が大きく上がることがあります。お勤め先の健康保険に加入している方は、影響しません。
65歳以上の方の介護保険料は、市町村が所得に応じた段階で決めます。こちらはお勤め先の健康保険に加入していても影響を受けます。譲渡所得によって段階が上がり、保険料が増えることがあります。
介護サービスの自己負担割合は市町村が所得で判定するため、お勤め先の健康保険に加入していても影響します。
一方、医療費の窓口負担割合や高額療養費の区分は、国民健康保険・後期高齢者医療の方は所得で決まりますが、お勤め先の健康保険の方は標準報酬月額で決まるため、売却では変わりません。
国民健康保険料は、所得割・均等割・平等割の合計です。このうち所得割は、前年の所得から基礎控除だけを引いた金額に料率を掛けて決まります。所得税とは違い、扶養控除も医療費控除も引けません。だから「所得税は特例で0円になったのに、保険料だけ上がった」ということが起こります。
しかもこの基礎控除は、合計所得金額が大きいと減ります。2,400万円以下なら43万円ですが、2,400万円超で29万円、2,450万円超で15万円、2,500万円を超えると0円です。
| 区分 | 令和8年度の料率 | 1年間の上限 1世帯あたり |
|---|---|---|
| 医療分 | 8.18% | 67万円 |
| 後期高齢者支援分 | 2.64% | 26万円 |
| 子ども分 | 0.27% | 3万円 |
| 介護分（40歳〜64歳の方） | 2.52% | 17万円 |
| 合計（40歳〜64歳の方） | 13.61% | 113万円 |
ここが、ご自身では気づきにくいところです。
広島市は「分離課税となる短期譲渡所得および長期譲渡所得については、特別控除後の金額が保険料（所得割）の算定対象となる所得になります」としています。
3,000万円の特別控除で譲渡所得が0円になれば、所得割は増えません。
一方、均等割・平等割の軽減（7割・5割・2割）の判定では、「土地・建物に係る譲渡所得がある人は、特別控除前の所得で判定します」とされています。
控除で税金が0円でも、軽減だけが外れることがあります。
売却代金を使い切ってしまってから納付書が届いて、払えなくなる——実際に起きていることです。いつ、何を、いくら納めるのか。先に分かっていれば、その分を残しておけます。
| 納めるもの | 時期 | 納め方 |
|---|---|---|
| 所得税・復興特別所得税 | 売った年の翌年3月15日まで | 確定申告と同時に一括で納付 |
| 住民税 | 売った年の翌年6月以降 | お勤めの方は給与から毎月／それ以外の方は年4回（6月・8月・10月・翌1月） |
| 国民健康保険料など | 売った年の翌年度（6月ごろから） | 市町村の定める回数に分けて納付 |
※ 住民税は、所得税より3か月ほど遅れて納付書が届きます。所得税を納めた時点で「終わった」と思ってしまい、あとから住民税と保険料の通知が届いて驚かれる方が少なくありません。売却代金の使い道を決める前に、この3つを合わせた金額を出しておくことをおすすめします。
出典：広島市 国民健康保険料の計算方法／低所得世帯の国民健康保険料の軽減（令和8年度）
※ 料率・限度額は年度によって変わります。後期高齢者医療保険料は広島県後期高齢者医療広域連合、介護保険料は広島市が別に定めています。広島市以外にお住まいの場合は、その市町村の基準で確認します。
お預かりする前に、必ずお見積りをお出しします。
| 項目 | 税抜 | 税込 |
|---|---|---|
| 確定申告の基本料金 | 10,000円 | 11,000円 |
| 不動産の売却（売却金額1,000万円以下） | 70,000円 | 77,000円 |
| 同（3,000万円以下） | 100,000円 | 110,000円 |
| 同（5,000万円以下） | 150,000円 | 165,000円 |
| 同（8,000万円以下） | 240,000円 | 264,000円 |
| 同（1億円以下） | 300,000円 | 330,000円 |
| 同（1億円超） | 別途お見積り | |
| 居住用財産の3,000万円控除などの各種控除 | 100,000円 | 110,000円 |
| 取得費の算出が複雑な場合購入時の資料がなく、当時の金額を資料から組み立てる場合など | 別途お見積り | |
| 住宅ローン控除と3,000万円控除の有利判定どちらを選ぶと有利かを、数年先まで試算します | 別途お見積り | |
3,000万円の売却で、取得費が分からないまま申告すると、税の負担はおよそ579万円です。当時の金額を1,500万円と示すことができれば、負担はおよそ270万円下がります。判断ひとつで動く金額に対して、報酬はその一部です。まず、ご自身の場合にいくら動くのかを無料でお出しします。
※ この料金表に記載のないものや、複雑な案件の場合は別途お見積りをいたします。
※ 書類は、ご郵送またはご持参をお願いしております。
※ お見積りにご納得いただいてから着手します。ご相談いただいたからといって、ご依頼いただく必要はありません。
同じ売却でも、この2つの判断で手元に残る金額が変わります。
私がFPの資格を持っているのは、売ったあとの家計まで見るためです。翌年の住民税、翌年度の保険料、医療や介護の負担。税額の計算だけを見ていると、この部分は見えません。だから同じ1枚に入れてお渡ししています。
不動産を売ったときの確定申告は、契約書の数字を入れれば終わる仕事ではありません。どの特例を選ぶか、取得費をどこまで積めるか。この2つで、手元に残る金額が変わります。
この2つは、性質がまったく違います。特例は、申告書のうえでご自身が選ぶものです。使わずに出してしまうと、あとから選び直すことができません。取得費のほうは、あとから資料が見つかれば取り戻せる道があります。取り返せるのは取得費だけで、特例は取り返せない。ここを分けて考えるところから始めます。
売却の申告は一度きりでも、お金の話は翌々年まで続きます。申告書を出した時点では、まだ半分です。翌年6月の住民税、翌年度の保険料。通知が届いたら、こちらでお出しした数字と合っているかを確かめさせてください。ここまでがひと仕事だと考えています。
だからこそ、迷ったまま出さないでください。資料が揃っていなくても、まずはお電話ください。
すべての資料が揃っていなくても構いません。何が足りないかを、こちらで洗い出します。
いつ・何を・いくらで売ったかを、分かる範囲でお聞かせください。この時点で、使えそうな特例の見当をお伝えします。
売買契約書、仲介手数料の領収書、購入時の資料、登記事項証明書など。足りないものは、どこで取得できるかをご案内します。
どの特例を選ぶと有利か、選択の理由とあわせてご説明します。お見積りにご納得いただいてからの着手です。
譲渡所得の内訳書、特例ごとの添付書類まで整えます。提出後の控えもお渡しします。
売る順番と、年をまたぐかどうかで、控除の使い方が変わります。契約前が、最後の分かれ道です。
空き家の3,000万円控除は「相続から3年」ではなく、3年目が属する年の12月31日まで。年をまたぐと使えなくなります。
5,000万円控除は、申出から6か月を経過した日までの譲渡が条件です。
法務局、当時の金融機関、仲介した不動産会社への照会には2〜3か月かかることがあります。2月に始めて間に合う作業ではありません。
いつ・何を・いくらで売ったか。それだけ分かれば、使える特例と手残りの見当はつきます。
3つのお約束
1／初回相談（45分）は無料です。夜間・休日のご相談は、ご予約のうえ30分5,500円（税込）です。申告の料金をいただくのは、お見積りにご納得いただき、ご依頼と決まってからだけです。
2／その場でご依頼をお願いしません。お電話のあと、こちらから追いかけてご連絡することもしません。
3／ご自身でできる内容なら、正直にそう申し上げます。その場合は、無理にお引き受けすることはしません。